圖書簡介：
本書以房地產開發與經營過程為主線，系統介紹了房地產開發經營全過程的有關理論知識、實務和操作方法。主要內容包括：房地產開發與經營的有關概念與程序及主要模式、房地產開發經營管理制度與政策、房地產開發策劃、房地產開發項目可行性研究、房地產融資、房地產開發用地的取得、土地儲備開發、房地產開發項目的規劃設計、房地產開發工程招標與投標、房地產開發合同、房地產開發項目的工程建設管理、房地產營銷、房地產開發經營中的稅收等。
本書可作為工程管理、房地產開發與管理、物業管理專業本科生和高職高專學生教材使用，也可供從事房地產開發與經營管理的人員參考。
前 言
改革開放以來，我國各行各業都得到了迅猛發展，還沒有哪個行業能像房地產業一樣，在短短三十年間從無到有，創造了眾多的財富神話，成為全民關注的焦點，發展成為關系國計民生的命脈產業。同時，由于產業的不成熟，也引來了國家的一次次規范調整。
迅速發展的房地產業需要大量合格的房地產專業人才。在2012年《普通高等學校本科專業目錄》中，“房地產開發與管理”專業從工程管理專業中劃分出來，成為一個獨立的專業，這反映出房地產業日益成熟壯大。“房地產開發與經營”是房地產開發與管理專業的核心課程之一，也是工程管理專業應該學習的課程，同時可作為土木工程專業和其他土建類專業學生的熱門選修課程。
本書是在近幾年的“房地產開發與經營”課程教學實踐中、在前人教學成果的基礎上，補充完善后編寫完成的，定位于為培養應用型人才的高校使用，側重實際應用，包含較多的案例，重視培養學生的實際操作能力。
基于以上定位，本書以房地產開發與經營過程為主線，系統介紹了房地產開發經營全過程的有關理論知識、實務和操作方法。全書共分為13章，涵蓋了從房地產開發經營的基本概念、管理制度與政策到房地產開發策劃、可行性研究、取得開發用地、進行規劃設計管理、招投標管理、合同管理、工程建設管理和進行房地產營銷的全過程，還介紹了與房地產開發密切相關的項目融資、國家土地儲備制度及房地產經營中的稅收等內容，符合本科教學知識點的要求。
本書由內蒙古工業大學馮斌和長安大學杜強主編，內蒙古工業大學劉子杰、仲作偉任副主編，內蒙古工業大學李淑娟、吳迪參與編寫。另外，內蒙古工業大學張君、曹薔楠和長安大學竇智、李炎琪、劉靜、張旭等也參與了編寫、校對等工作。具體編寫分工如下：第1、2、3、7章由馮斌編寫；第4章由劉子杰編寫；第5、9章由李淑娟編寫；第6、13章由仲作偉編寫；第8章由吳迪編寫；第10、11、12章由杜強編寫；全書由馮斌統稿。
本書在編寫過程中參考了大量前人的論著，除書后所附參考文獻外，還借鑒了其他學者和媒體的研究成果與文章，在此不一一列出，一并向著作權人表示敬意。另外，在本書的出版過程中，清華大學出版社的編審人員給出了很好的修改意見，在此對編審人員的辛勤工作表示衷心的感謝。
由于編寫時間和水平所限，本書難免存在不足之處，敬請廣大讀者批評指正。
編 者
目 錄
第1章 導論 1
1.1 房地產和房地產業概述 2
1.1.1 房地產的概念 2
1.1.2 房地產業的概念 2
1.2 房地產開發的含義與特點 3
1.2.1 房地產開發的含義 3
1.2.2 房地產開發的類型 4
1.2.3 房地產開發的特點 5
1.3 房地產開發模式 7
1.3.1 多元化開發模式 7
1.3.2 專業化開發模式 8
1.4 房地產開發程序 9
1.4.1 項目立項階段 9
1.4.2 項目前期準備階段 10
1.4.3 項目建設階段 11
1.4.4 項目銷售及售后服務階段 12
1.5 我國房地產開發業的形成與發展 14
1.5.1 我國房地產開發業的形成 14
1.5.2 我國房地產開發業的發展 15
案例分析 16
本章小結 17
習題 17
第2章 房地產開發經營管理制度與政策 19
2.1 房地產開發企業及其制度 20
2.1.1 房地產開發企業及其類型 20
2.1.2 房地產開發企業的設立 21
2.1.3 房地產開發企業的資質等級與管理 23
2.2 房地產開發項目管理制度 24
2.2.1 房地產開發項目實行資本金制度 24
2.2.2 房地產開發項目的設計管理制度 25
2.2.3 房地產開發項目的施工管理制度 26
2.2.4 房地產開發項目的質量監督
管理及竣工驗收管理制度 28
2.3 房地產經營管理制度 30
2.3.1 房地產開發項目轉讓管理
制度 30
2.3.2 商品房交付使用管理制度 32
2.3.3 房地產廣告管理制度 35
本章小結 37
習題 38
第3章 房地產開發策劃 39
3.1 房地產開發策劃的含義、特征與
原則 40
3.1.1 房地產開發策劃的含義 40
3.1.2 房地產開發策劃的特性 41
3.1.3 房地產開發策劃的原則 43
3.2 房地產開發策劃的類型 46
3.2.1 房地產項目前期策劃 46
3.2.2 銷售和招租策劃 47
3.2.3 物業管理策劃 48
3.3 房地產開發策劃的模式 48
3.3.1 房地產開發戰略策劃模式 48
3.3.2 房地產開發全程策劃模式 50
3.3.3 房地產品牌策劃模式 51
3.3.4 房地產開發產品策劃模式 53
3.4 房地產開發策劃的程序 53
3.4.1 房地產開發策劃程序的含義 54
3.4.2 房地產開發策劃程序內容 54
案例分析 55
本章小結 61
習題 61第4章 房地產開發項目可行性研究 63
4.1 房地產開發項目可行性研究的內容與
步驟 64
4.1.1 概述 64
4.1.2 房地產開發項目可行性研究的
內容 66
4.1.3 房地產開發項目可行性研究的
步驟 67
4.2 房地產市場分析 67
4.2.1 房地產開發項目市場調查 68
4.2.2 房地產市場預測 70
4.3 房地產開發項目費用測算 72
4.3.1 房地產開發項目費用種類 72
4.3.2 房地產開發項目費用測算
方法 74
4.4 房地產開發項目的財務評價 75
4.4.1 盈利能力分析指標 75
4.4.2 償債能力分析指標 81
4.5 房地產開發項目的不確定性分析與
風險分析 82
4.5.1 盈虧平衡分析 83
4.5.2 敏感性分析 83
4.5.3 風險分析 85
4.6 房地產開發項目可行性研究報告的
撰寫 86
案例分析 87
本章小結 89
習題 89
第5章 房地產融資 91
5.1 房地產融資概論 91
5.1.1 房地產融資的含義 91
5.1.2 房地產融資的原則 92
5.1.3 房地產融資的功能 92
5.1.4 房地產融資的資金來源 93
5.2 房地產融資的主要方式 94
5.2.1 銀行貸款 94
5.2.2 發行債券 98
5.2.3 發行股票 100
5.2.4 自有資金籌集 102
5.2.5 吸收外商投資 103
5.2.6 項目BOT 104
5.2.7 房地產投資信托 105
5.2.8 影響房地產融資方式選擇的
因素 106
5.3 房地產融資的成本管理 107
5.3.1 房地產融資的融資結構 107
5.3.2 房地產融資的成本 108
5.3.3 房地產融資的成本管理 111
5.4 房地產融資的風險管理 112
5.4.1 房地產融資風險的識別 112
5.4.2 房地產融資風險的種類 113
5.4.3 房地產融資風險控制與
規避 115
本章小結 116
習題 116
第6章 房地產開發用地的取得 117
6.1 土地管理制度及其演變 118
6.1.1 土地的概念與分類 118
6.1.2 土地管理制度 119
6.2 房地產開發用地的取得方式 121
6.2.1 土地使用權劃撥 121
6.2.2 土地使用權出讓 121
6.2.3 土地使用權轉讓 124
6.2.4 土地使用權出租 125
6.3 開發建設中的土地征收 126
6.3.1 土地征收概述 126
6.3.2 集體土地征收的程序 126
6.3.3 集體土地征收的審批權限 127
6.3.4 集體土地征收的補償 128
6.4 國有土地上房屋征收 129
6.4.1 概述 129
6.4.2 國有土地上房屋征收程序 129
6.4.3 國有土地上房屋征收補償 130
6.4.4 國有土地上房屋征收評估 131
6.5 閑置土地的處理 132
6.5.1 概述 132
6.5.2 閑置土地的調查和認定 132
6.5.3 閑置土地的處置和利用 133
案例分析 134
本章小結 135
習題 135
第7章 土地儲備開發 137
7.1 土地儲備制度概述 138
7.1.1 土地儲備概述 138
7.1.2 土地儲備制度及其發展
過程 138
7.1.3 土地儲備對象 139
7.2 土地儲備開發準備工作 140
7.2.1 土地儲備開發計劃編制與
審查 140
7.2.2 土地儲備開發實施方案編制與
審查 141
7.2.3 土地儲備開發實施主體的
確定 143
7.3 土地儲備開發行政審批 144
7.3.1 建設項目用地預審 144
7.3.2 項目立項 145
7.3.3 規劃意見申報 146
7.3.4 專業意見征詢 147
7.4 土地儲備開發實施與交付 148
7.4.1 征地實施程序 148
7.4.2 征地補償與安置的原則 150
7.4.3 拆遷實施程序 150
7.4.4 拆遷工作原則與方式 151
7.4.5 市政基礎設施建設 152
7.4.6 土地儲備開發項目驗收 153
本章小結 154
習題 154
第8章 房地產開發項目的規劃設計 155
8.1 房地產開發項目的規劃設計 155
8.1.1 城市規劃的概念 155
8.1.2 城市規劃的編制體系 156
8.1.3 居住區規劃 157
8.2 房地產開發項目規劃設計方案的技術
經濟因素分析 165
8.2.1 住宅開發區規劃的綜合技術
經濟因素分析 165
8.2.2 住宅的技術經濟因素分析 169
8.3 房地產開發項目規劃設計方案的
評價 171
8.3.1 房地產開發項目規劃設計方案
評價的特點 171
8.3.2 房地產開發項目規劃設計方案
評價的指標體系 172
8.3.3 房地產開發項目規劃設計
方案的評價方法 172
案例分析 179
本章小結 179
習題 179
第9章 房地產開發工程招標與投標 181
9.1 房地產開發工程招標投標概述 181
9.1.1 房地產開發工程招標投標的
概念 182
9.1.2 房地產開發工程招標投標的
原則 182
9.1.3 房地產開發工程招標投標的
作用 182
9.1.4 工程招標的方式 183
9.1.5 房地產開發工程招標投標
文件的內容 184
9.1.6 房地產開發工程招標投標的
程序 184
9.2 房地產開發工程監理招標 185
9.2.1 房地產開發工程監理招標的
必要性 185
9.2.2 房地產開發工程監理招標的
分類 186
9.2.3 房地產開發工程監理招標
文件的主要內容 186
9.2.4 房地產開發監理招標的開標、
評標與定標 187
9.3 房地產開發工程施工招標 188
9.3.1 房地產開發工程施工招標的
概念 188
9.3.2 申請施工招標的條件 189
9.3.3 房地產開發工程施工招標的
程序 189
9.3.4 房地產開發工程施工招標文件
和標底或招標控制價的編制
審查 192
9.4 設備、材料采購的招標 196
9.4.1 設備、材料采購的招標
方式 196
9.4.2 材料采購的詢價 196
9.4.3 工程設備購置的招標 197
9.4.4 設備與材料采購招標的資格
審查 199
9.5 房地產開發工程勘察與設計招標 199
9.5.1 工程勘察設計招投標的
概念 199
9.5.2 房地產開發工程勘察招標 200
9.5.3 房地產開發工程設計招標 200
本章小結 202
習題 202
第10章 房地產開發合同 203
10.1 概述 203
10.1.1 房地產開發合同的概念 203
10.1.2 房地產開發合同審批流程 204
10.1.3 房地產開發合同的類型 206
10.1.4 工程建設實施類合同 208
10.2 勘察、設計合同 210
10.2.1 合同概念 210
10.2.2 合同內容 210
10.2.3 訂立合同應具備的條件 210
10.2.4 勘察合同中發包人、勘察人
責任 210
10.2.5 設計合同中發包人、設計人
責任 212
10.3 施工合同 213
10.3.1 概述 213
10.3.2 施工合同的簽訂 215
10.3.3 《建筑工程施工合同
(示范文本)》概述 216
10.4 監理合同 218
10.4.1 合同概念 218
10.4.2 合同特征 219
10.4.3 建設工程監理合同示范文本
的組成 219
10.4.4 2012版與2000版監理合同
對比 220
10.4.5 建設工程監理合同的主要
內容 222
10.4.6 建設工程監理合同中的
委托人、監理人的義務 222
10.4.7 建設工程監理合同中的委托人、
監理人的違約責任 225
本章小結 226
習題 226
第11章 房地產開發項目的工程建設
管理 227
11.1 房地產開發項目工程建設的組織與
管理方式 227
11.1.1 房地產開發項目工程建設的
組織方式 228
11.1.2 房地產開發項目工程建設
階段的管理模式 229
11.1.3 房地產開發項目工程建設
階段的管理控制原理 229
11.1.4 房地產項目的控制對象和
控制依據 230
11.2 房地產開發項目工程建設進度
控制 232
11.2.1 進度控制的概念 232
11.2.2 進度控制的計劃系統及表示
方法 232
11.2.3 施工階段進度控制的主要
工作內容 236
11.3 房地產開發項目工程建設投資
控制 238
11.3.1 項目投資失控的原因 238
11.3.2 工程建設投資控制的方法與
步驟 239
11.3.3 工程價款的結算 240
11.3.4 工程變更的控制 240
11.3.5 索賠 241
11.4 房地產開發項目工程建設質量
控制 243
11.4.1 質量控制概述 243
11.4.2 施工階段的質量控制 246
11.4.3 施工質量驗收 248
11.4.4 工程質量事故處理分析及
處理 249
11.4.5 質量管理的數理統計方法 250
本章小結 251
習題 252
第12章 房地產營銷 253
12.1 房地產營銷概述 253
12.1.1 市場營銷概念 253
12.1.2 營銷觀念的發展過程 254
12.1.3 房地產營銷 256
12.1.4 房地產營銷理論 258
12.2 項目市場細分及目標市場的選擇 262
12.2.1 項目市場細分 262
12.2.2 房地產項目目標市場選擇 265
12.3 房地產市場營銷策略 266
12.3.1 房地產價格策略 266
12.3.2 房地產產品組合策略 267
12.3.3 房地產營銷渠道策略 269
12.3.4 房地產促銷策略 271
12.4 房地產收益的獲取方式 274
12.4.1 出售 274
12.4.2 出租 275
12.4.3 營業 275
12.5 房地產營銷模式及其選擇 275
12.5.1 房地產營銷模式的含義 276
12.5.2 房地產營銷模式的類型 276
12.5.3 房地產營銷模式的選擇 279
本章小結 281
習題 281
第13章 房地產開發經營中的稅收 283
13.1 稅收制度概述 284
13.1.1 稅收 284
13.1.2 稅收制度 284
13.2 房產稅 286
13.2.1 概述 286
13.2.2 房產稅的征稅范圍及
納稅人 286
13.2.3 房產稅的計稅依據和稅率 287
13.2.4 房產稅應納稅額的計算 287
13.2.5 房產稅的減免范圍 287
13.3 城鎮土地使用稅 288
13.3.1 概述 288
13.3.2 征稅范圍及納稅人 289
13.3.3 稅率及應納稅額的計算 289
13.3.4 稅收優惠范圍 289
13.4 耕地占用稅 290
13.4.1 概述 290
13.4.2 納稅人 290
13.4.3 稅額標準與計算 290
13.4.4 稅收優惠范圍 291
13.5 土地增值稅 292
13.5.1 土地增值稅概述 292
13.5.2 納稅人和稅率 293
13.5.3 土地增值稅的計稅依據 293
13.5.4 土地增值稅應納稅額的
計算 295
13.5.5 土地增值稅的優惠范圍 296
13.5.6 土地增值稅的清算 296
13.6 契稅 297
13.6.1 概述 297
13.6.2 征稅對象和納稅人 297
13.6.3 稅額計算 298
13.6.4 稅收優惠 299
13.7 相關稅收 299
13.7.1 營業稅 299
13.7.2 企業所得稅 300
13.7.3 城市建設維護稅 300
13.7.4 教育費附加 301
13.7.5 地方教育附加 301
13.7.6 印花稅 301
案例分析 302
本章小結 303
習題 303
參考文獻 304
